当初深圳最火的旧改项目，如今已旧貌变新颜！

　　在城市的扩张达到极限后，没有了可以新建的空白用地，城市的房地产市场便会步入存量价值时代。在存量时代，城市更新，正渐渐成为国内城市化进程新的增长点。

    何为旧改？

    旧改是城市更新的方式之一，是由政府主导，通过市场的力量即开发商进行旧城改造，为被拆迁的业主带来实质性的生活品质提升以及资产价值的提升。

    旧改的目的是改善城市面貌和居民的生活环境，它是一项社会公共事业，核心在于提升整个区域的居住环境和公共配套。旧改是对城市现存环境中内部功能、建筑、空间、环境等进行的必要的调整和改变。

    旧改的意义在哪？

    通过对当初最火的深圳旧改项目，让我们一起来感受旧改的意义所在。

    一、华润城（大冲村旧改项目）

   旧改背景

    大冲旧改是广东省最大的城中村改造项目，占地68.5万平米，涉及1000户原村民，300多户非农民的动迁、约7万居民人口的搬迁，1500多栋的房屋拆除。“大冲的旧改定位是，改造成高新技术产业发展的后勤服务基地。”

   旧改成果

    1.丰富区域功能配置，除居住外,更增加了商业、文化、娱乐以及部分研发孵化及专业展场等多项功能，挖掘土地潜力，使其生活配套具备齐全功能。为居民生活提供便利，同时增加高新产业的吸引力。2.更新完善公共配套设施，按照新深标的要求合理配套公共设施和市政设施。原大冲小学用地扩建为中小学九年一贯制学校用地，规划一处公交首末站等，使居民能享受更加完善的教育交通资源。3.新增公共绿地和活动空间。结合古迹建筑(大王古庙和郑氏宗祠）与古树设置公共绿地与开敞的户外活动公共空间，既满足居民生活需求，又增强归属感。4.提高土地资源利用率，开发土地利用空间。规划结合地铁一号线再次布设站点，适当开发地下商业空间和地下车库，综合提升土地使用价值。

    综上，旧改促进大冲村的产业转型升级，比如万象天地，体现了强大的消费者引流和品牌号召力，拉动区域服务业的发展。逐步迁出村内的第二产业，大力发展高新园区配套商业及服务业，使第三产业成为大冲的支柱产业。加强交通整治和环境综合治理，对重点地段（如深南大道沿线、大王古庙等）建筑群体进行详细的空间设计、环境设计、绿化配置。

二、万科广场（新老西村旧改项目）

 

    旧改背景

    万科新老西旧改项目占地面积约27万㎡，原有住宅约752栋，原总建筑面积约41万㎡。2002年被区政府列为重点改造项目。村里拥塞着500余栋3－5层高的私宅、工业厂房，布局混乱，几乎无公共绿地和公共活动空间，各项社会配套设施及市政设施建设较滞后。

   旧改成果

    1.强调地区功能的混合性，结合地铁三号线及站点建设，强化中心城的商业服务功能及塑造标志性空间；同时考虑客家历史建筑的保护，延续地区的历史脉络，扩大对外的街道界面，提升地区活力。2.进一步提高片区内交通条件。打通德政路和部分城市干道，建立与城市相联系的微循环系统。部分车行交通转至地下解决，地面创造步行环境。强化内外部的道路交通网络，保障了道路交通的便捷与通达性。3.强调公共空间的可达性、融合性。规划中步行系统将以龙城广场、三馆、客家建筑、地铁站点、商业、步行街为步行系统的骨架，建立整体的步行空间网络。4.提升整体片区价值，规划有龙岗最大的购物中心——约15万㎡万科广场；160米的甲级写字楼——万科大厦，以及万科•天誉精装住宅、公寓等产品，完善龙岗CBD片区城市功能。5.改善区域内公共配套设施。规划建设一所27班制九年一贯制学校、一所幼儿园、一所邮政所、再生资源回收点，并规划约0.8万个停车位，完善区域内教育资源和社会公共资源。

    综上，增强片区凝聚力和吸引力，新老西村处于龙岗中心城中心区商务圈核心地段，而且受益于地铁三号线建设，借助深惠路作为龙岗空间发展轴的优势，未来有望成为龙岗标志性景观大道，而深惠路附近的新老西村也将因此获益，潜力不容小觑。

    三、盐田佳兆业城市广场（盐田三村、四村和西山吓村旧改项目）

 

    旧改背景

    涉及13个自然村，原居民1035户，需拆除建筑近2000栋，现建筑面积约47万平方米，盐田最大规模城市更新项目，为深圳市“十二五”标志性重大建设项目之一。

    旧改成果

    1.项目公共配套成熟，自带“双幼儿园”、48班6年制学校、双泳池、公交始末站、社康中心和建设中的地铁等全维度生活配套，满足居民美好生活的新需求。2.旧改项目与产业有机结合，将整体搬迁项目与盐田河临港产业带融合互动，充分利用紧邻地铁8号线优势，在规划设计、商业定位、地铁衔接上着重发力，以高端精品来提升回迁物业的整体价值。3.为居民带来全新的生活方式和消费模式，项目位于核心商圈，打造体量超13万㎡的两个商业MALL。以“MALL+融合式街区”的佳兆业城广系特色商业形态，打造“万象城的繁华+海岸城的休闲”。4. 有效提升居民的出行的便捷性。地铁8号线2020年预计开通、未来5站进罗湖，4站进沙头角，6站进莲塘口岸。5. 为居民提供开放的公共活动空间，新增文化休闲场馆，3大社区文化室，2大主题游泳池，篮球场。

    综上，项目全部建成后将提升整个盐田港后方区域。项目为107万平方米滨海综合体，含有超13万㎡巨舰商业。规模庞大业态丰富，能有效弥补盐田港后方区域的商业配套匮乏的状况，其中还包含3万㎡政策性人才住房，吸引更多人才。项目旁目前正在建设8号线，并在此设有盐田路站，其预计2020年开通运营，届时将弥补轨道交通的空缺。 

    旧改的意义

    从人文生活角度来看，实现居民从物质满足到精神丰盈。通过对土地的二次开发利用，丰富完善城市功能，为居民提供完善的公共基础设施，让居民享受丰富的商业生活配套，增加绿地提升居民的生活的生态环境，提升生活品味。

    从城市发展角度来看，盘活土地价值，为城市挖掘空间的服务力。通过重新规划区域功能、对产业结构、用地结构、交通压力、市政设施、居住环境等问题进行调整，并发挥利用商业的运营服务能力，以此激发空间活力。

    旧改是城市居民生活升级的需要，是实现人与空间良性互动的途径，更是城市发展的要求！